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Pour faire face aux enjeux sociétaux majeurs, notamment liés au changement climatique, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 chamboule les visions traditionnelles du foncier, poussant les territoires à passer d’une mesure de la consommation d’espaces naturels agricoles et forestiers à celle d’artificialisation d’ici 2031. Mais cette nouvelle notion n’est pas si évidente, tout comme sa mesure et les périodes transitoires induites par le passage d’un modèle à l’autre. Les décrets parus les 29 et 30 avril derniers proposent une définition qui peut prêter à interprétations d’un point de vue tant technique (outils de mesures, cadres des données disponibles utilisables…) que juridique. Surtout qu’ils sont actuellement rediscutés ! Consommations, ZAN...Nous vous proposons ici un décodage pratique et objectivé de l’artificialisation.

La loi Climat et résilience, en promulguant la mise en place progressive d’un décompte de l’artificialisation et non plus des consommations d’espaces naturels, agricoles et forestiers, entame une révolution dans nos façons de faire de l’aménagement du territoire. La diminution forte du foncier nu considéré comme constructible relance un débat sur les densités bâties et la remobilisation des fonciers artificialisés comme une partie des friches. Elle pointe également les complémentarités territoriales à instaurer plus fortement entre territoires aux marchés immobiliers tendus et ceux plus en berne ou tournés vers des dynamiques agricoles ou récréatifs. Entre densités, BIMBY, surélévations et équilibres entre rural et urbain, quelles conséquences de cette révolution ? Comment anticiper ces transformations radicales pour ne pas les subir ?

Nos façons de faire de l’aménagement et de construire les villes se sont bien souvent tournées exclusivement sur les impératifs immobiliers qu’il s’agissent de logements ou d’activités économiques. Toutefois, avec certains événements (inondations, vagues de chaleur, etc.) nous remarquons progressivement la volonté de prendre en compte d’autres usages du sol, en particulier non bâtis. Entrent progressivement dans les débats les notions de services écosystémiques des sols et de solutions d’adaptation fondées sur la nature. Mais comment donner une valeur à ces autres usages ? De quelles façons les faire entrer dans des opérations d’aménagement ? Selon quels modèles notamment financiers ? Quelles perspectives ou aux contraires difficultés offre actuellement le cadre législatif et notamment le Zéro Artificialisation nette ?

Les territoires productifs français ne sont pas toujours ceux clairement identifiés, notamment parce qu’une partie d’entre eux se situe plutôt dans le diffus. Mais aussi parce que les activités, quel que soit leur nature, ont été progressivement évin - cées au profit d’usages avec moins de nuisances (sonores, olfactives, etc.) comme du logement. Pourtant les besoins fon - ciers – notamment qualifiés et accessibles – des activités sont bien réels.

La crise du Covid a mis en lumière un processus ancien de désindustrialisation sévissant en France depuis des décennies, éclairant les chaînes de fabrication et les manques de certains produits de première nécessité. Un enjeu de réindustrialisation a donc été promulgué à l’échelle nationale, débloquant des fonds publics comme territoires d’industrie. Au-delà d’un aspect purement industriel, ces enjeux poussent les territoires à s’interroger sur leur diversité économique, dans une logique potentiellement d’écologie industrielle. Tour d’horizon de pratiques existantes et diverses.

La montée en flèche de la digitalisation de nos sociétés et la hausse des flux de marchandises rendent nécessaire de penser davantage nos besoins en logistique pour construire une France productive et industrielle. Ces besoins relèvent à la fois de fonciers situés dans de grandes zones d’activités ou portuaires stratégiques, mais également de fonciers plus urbains, dans des tissus déjà constitués et très convoités. Quelles sont aujourd’hui les politiques de développement et de localisation des fonciers de la logistique ? Pour quelles politiques publiques ? Ces enjeux sont aujourd’hui des fondamentaux.

Les conséquences de la guerre en Ukraine et les débats sur la décarbonation de nos sociétés ont remis en évidence les enjeux de relocalisation de notre souveraineté énergétique. Mais quels sont nos besoins énergétiques actuels et à venir ? Pour quel mix énergétique ? Concernant la part des énergies renouvelables, où peut-on les situer dans une logique de conciliation des usages et de préservation des prix du foncier ? Au service de quel pro - jet territorial cohérent ? Selon quelle stratégie territoriale, mais également immobilière ?

Les conséquences du changement climatique sont particulièrement visibles au niveau des littoraux, en lien avec une montée des eaux accélérée et difficile à prédire précisément. Ces territoires sont d’autant plus sensibles, que certains d’entre eux captent encore actuellement une partie conséquente des flux immobiliers. Dans ce cadre, comment mettre en place des politiques de recompositions spatiales ? Les stratégies foncières pourraient-elles permettre de répondre à ces problématiques ? Pour quel rôle des friches (mise en friche, relocalisation, etc.) ? Avec quelles possibilités d’anticipation ? Quels moyens ? Quelle valeur foncière et comportement des marchés, dans une perspective potentielle de dévalorisation des biens ?

L’accélération d’événements extrêmes et le changement du climat peuvent directement engendrer une disparition du foncier dans le cadre d’érosion, voire une transformation des caractéristiques du foncier et donc de ses usages. Nous sommes toutefois ici face à un manque cruel de connaissances systémiques et territorialisées. Ce manque se répercute dans les stratégies foncières locales qui ne prennent pas en compte l’évolution possible des usages du foncier. Cet atelier, en s’appuyant sur un groupe de travail du Lifti, propose d’explorer collectivement les conséquences des transitions sur nos métiers et manières de faire de la stratégie foncière.

Le foncier agricole n’a de cesse de perdre du terrain en France au bénéfice d’enfrichement ou d’urbanisation. Parallèlement, les enjeux de transmission et de passation de ces fonciers posent également des questions fondamentales. Surtout que ces exploitations n’ont eu de cesse de s’agrandir et que près de 25 % des exploitants agricoles ont plus de 60 ans et devraient prendre leur retraite ces prochaines années. L’objectif est qu’au moment des mutations (ventes, successions, etc.), ce foncier ne soit pas accaparé. D’autant que sont souvent dissociées exploitation et propriété foncière. En ce sens, qui sont les propriétaires de ces fonciers agricoles ? Quels sont les portages fonciers originaux mis en place qui permettent une préservation de la ressource et de son accès ? Quelles évolutions législatives récentes, en particulier par la loi dite Sempastous ?

La guerre en Ukraine remet en perspective nos capacités d’autonomie alimentaire, d’autant que de nombreux rapports et études mettent en exergue des pertes de capacité de rendement de nos sols, appauvris par des pratiques intensives et les conséquences du changement climatique (sécheresse, salinisation, ruissellement). Dans ce contexte, la préservation voire l’extension non seulement des fonciers agricoles, mais aussi la préservation de leurs potentiels agronomiques sont indispensables. Comment y parvenir ? La mise en évidence d’une logique de production, du foncier jusqu’aux débouchés alimentaires locaux de ces agricultures font partie des pistes esquissées.  

La transition écologique exige de mobiliser au maximum le gisement foncier du renouvellement urbain, afin de limiter l’extension urbaine et la consommation de ressources. Mais mobiliser ce gisement est loin d’être une mince affaire : qu’il s’agisse de densification, de friches ou de dents creuses, de nombreuses contraintes et incertitudes pèsent sur ces fonciers. Tout d’abord parce qu’ils ont souvent déjà fait l’objet d’usages intensifs ou anciens, apportant leurs lots de pollutions ou de dégradations... et donc de coûts de remise en état. Ensuite, parce que les conditions de leur maîtrise sont également plus complexes. Enfin, parce que l’intervention en tissu urbain constitué se traduit généralement par des conflits d’usages avec les riverains ou des conciliations à opérer, dans un contexte de diminution du foncier constructible et d’une multiplication des usages. Les coûts du renouvellement urbain sont donc sans commune mesure avec les opérations en extension, sur des terres agricoles, naturelles ou forestières, et demandent de penser différemment les opérations. En partenariat et duplex avec le congrès de la FedEPL, ce débat interroge le modèle économique du renouvellement urbain : à quelles conditions et selon quelles modalités les opérations peuvent-elles sortir de terre, selon quelles stratégies d’équilibre et quelles fragilités ? Cette session se tiendra en duplex avec le congrès de la Fédération des EPL (Tours).

La mobilisation du gisement foncier n’est pas sans embûche, en particulier lorsqu’il s’agit de l’état de dégradation des biens. Au point que certains équilibres d’opérations peuvent être remis en cause. Les friches restent toutefois des espaces prioritaires d’intervention, d’autant plus dans une perspective de zéro artificialisation nette (ZAN). Elles nécessitent pour cela une ingénierie renforcée. En ce sens, certains coûts sont pris en considération par des dispositifs nationaux exceptionnels comme le fonds friches. Reste que l’intégration dans des stratégies foncières peut encore poser question. Explorations de solutions innovantes déjà testées sur le territoire et perspectives d’actions sur les friches, leurs sols et leurs pollutions, dans un contexte de renforcement du renouvellement urbain.

De nombreux professionnels du droit en charge de défendre les projets de renouvellement urbain devant les juridictions administratives ou judiciaires s’accordent pour considérer que ces opérations franchissent de plus en plus difficilement l’obstacle juridictionnel. Des décisions récentes remettent en cause des principes que l’on croyait acquis et posent frontalement la question de la sécurisation juridique de ces opérations. Au travers de l’examen d’affaires concrètes, cet atelier sera l’occasion de s’interroger sur la place que les juges réservent à l’intérêt général, sur les enjeux environnementaux du renouvellement urbain, sur le partage des plus-values foncières ou encore sur la juste indemnité.

Quel opérateur n’a pas passé quelques nuits blanches à rêver d’une invasion de crapauds calamites, de lézards ocellés et d’orchis ophrys ? Si certaines opérations d’aménagement peuvent se trouver complètement bloquées par la présence d’espèces protégées, la biodiversité doit-elle toujours être subie ? N’existe-t-il pas des cadres et des actions, notamment ancrées dans le temps, où la biodiversité pourrait être négociée, voire voulue ? Dans le cadre de la séquence ERC, la définition même de biodiversité en tant qu’objet dynamique et incertain peut faire l’objet de débats, voire d’âpres négociations.

La loi Climat et résilience de 22 août 2021, en promulguant un objectif de zéro artificialisation nette a remis en évidence des enjeux de renaturation pour atteindre ce solde, c’est-à-dire « des actions ou des opérations de restauration ou d’amélioration de la fonctionnalité d’un sol, ayant pour effet de transformer un sol artificialisé en un sol non artificialisé ». Quelles sont ces actions d’ores et déjà mises en place permettant de construire des villes plus résilientes ? Pour quels modèles économiques ? Entre désimperméabilisation, recréation de sols vivants et apports de terre, tour d’horizon des pratiques existantes et des perspectives d’amélioration.

Bien que mentionnée dans la loi d’orientation foncière de 1967, la question du sol a progressivement été délaissée par l’aménagement du territoire. En dehors des enjeux de pollution, les aménageurs n’abordent le sol que comme une surface localisée, support de développement ou a contrario de préservation, et non comme une ressource en profondeur aux spécificités endogènes. Aujourd’hui, face au changement climatique, aux défis de la sauvegarde de la biodiversité et de la souveraineté alimentaire, le monde de l’aménagement redécouvre la valeur de ses sols. Tandis que les scientifiques prennent conscience de la richesse (et complexité) des sols urbains. S’ouvre alors un véritable enjeu de décloisonnement des pratiques entre des spécialistes des sols et des aménageurs plus concernés par une approche restrictive du foncier. Dès lors, pourquoi et comment la stratégie foncière peut-elle enfin prendre en considération les fonctions, biologies et services écosystémiques des sols ? Pour quels diagnostics et par quels vecteurs ?

Les friches et espaces vacants sont de longue date des espaces devenus prioritaires de l’urbanisation, avec toutes les contraintes que cela engendre. Mais avant toute chose, ces potentiels fonciers stratégiques ont besoin d’être inventoriés, caractérisés voire d’intégrer un observatoire dans une démarche de suivi, d’autant plus avec la généralisation des observatoires fonciers. Pour ce faire, la qualité et l’accessibilité des données sont de véritables défis. Si les bases fiscales sont bien souvent un incontournable, leur imprécision, complexité voire fragilité les rendent insuffisantes. Tour d’horizon des démarches existantes, en France et en Wallonie où depuis septembre 2022, une politique de lutte contre les logements inoccupés a entraîné l’accès des pouvoirs locaux aux données des compteurs d’eau et d’électricité.

Petits bourgs aux commerces fermés, centres aux logements inoccupés, friches d’activités, immeubles effondrés… Loin de l’image d’Épinal, certains territoires, notamment ruraux, connaissant une déprise démographique visible dans le cadre bâti. Cela engendre la nécessité de mettre en place des politiques de revitalisation. Certains territoires, pionniers, ont oeuvré dès le début des années 2010, alors que l’État prend désormais en considération cette problématique depuis l’expérimentation de 2014 (AMI centre-bourg) et plus particulièrement depuis 2017 via des programmes nationaux (Action cœur de ville, Petites villes de demain). Ces revitalisations ne se passent pas de problématiques foncières, à la fois dans la connaissance du processus de dévitalisation que dans les aspects détendus des marchés, engendrant des coûts de travaux disproportionnés, et dans les opérateurs en place pouvant intervenir. Petit tour des pratiques et politiques mises en place, leurs perspectives aussi bien que leurs limites.

En dehors de territoires ruraux, des dynamiques démographiques, voire économiques en berne existent sur d’autres territoires...et pourraient continuer à se diffuser selon les projections socio-démographiques de l’Insee. Dans ce cadre, comment continuer à travailler sur le cadre – complexe – du bâti et du cadre de vie ? Comment dépasser les modèles, notamment économiques, existants dans lesquels les opérations d’aménagement s’équilibrent grâce à la production de droits à bâtir ? Comment penser les péréquations à d’autres échelles de territoires, potentiellement en s’appuyant sur les objectifs de zéro artificialisation nette ? Retours de territoires et d’acteurs de ces inadéquations complexes et prospectives sur ce qui pourrait advenir.

n 2019 paraissait le rapport Lagleize « visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l’offre de logements accessibles aux Français », symptôme d’un long processus de dénonciation d’un foncier responsable de crises, notamment du logement. Trois ans plus tard, les mêmes voix continuent de dénoncer ces difficultés. Ce débat propose de revenir sur ces enjeux en mobilisant l’ensemble des acteurs de la chaîne de l’aménagement et mettant en perspective les possibilités d’action.

Le foncier pèse lourd dans le patrimoine français, en lien avec des habitudes culturelles : la terre comme valeur refuge. Surtout que les valeurs des fonciers, en particulier urbanisés ou en voie de l’être, ont particulièrement augmenté. L’objectif de sobriété, vertueux à plus d’un titre, devrait accentuer ce phénomène. Cette tendance décrit une trajectoire de plusieurs années pendant lesquelles la valorisation foncière a pu être absorbée par des marchés immobiliers globalement haussiers et des aides publiques locales comme nationales. Mais ces solutions sont à bout de souffle. Plusieurs pistes de répartition de ces plus-values et limitation de ces hausses existent. Elles seront débattues, entre solutions à mettre en œuvre à court terme et changement de paradigme fiscal.

L’accès au foncier est de plus en plus complexe (rétention, prix, procédures) bien qu’il soit porteur de nombreux intérêts généraux au service d’un urbanisme de transition. Face à cette impasse, des travaux et actions visent à dissocier les droits de propriété et usages voire à reprendre les thèses d’E. Ostrom sur la question des communs et de la propriété « par faisceau de droits ». Où nous mènent ces réflexions sur la post-propriété ? Pour quelles retombées et quelles révolutions dans les métiers du foncier ?

À l’heure de révolutions dans le domaine du foncier en particulier via le zéro artificialisation nette (ZAN), les stratégies foncières des territoires sont plus que jamais des enjeux structurels. Comment encadrer le développement de mon territoire ? Comment réguler les prix du foncier et de l’immobilier ? Comment lutter contre l’étalement urbain, connaître et prendre en compte la richesse des sols et s’inscrire dans la politique du ZAN ? Comment négocier avec des acteurs aux ambitions différentes (comme les promoteurs) ? Comment gérer les demandes d’implantation des entreprises ? Leur départ ? Anticiper l’arrivée de friches ? Alors que de profonds changements et incertitudes s’immiscent dans le quotidien de tous, une vision proactive des fonciers, insérée dans une stratégie globale et multitemporelle des territoires, constitue un cap à tenir !

Cet atelier propose de revenir sur les actes fondamentaux d’une stratégie foncière globale au service d’un projet de territoire, en particulier dans les domaines de la data et des observatoires. Il est issu de groupes de travail du Lifti (réunissant Adequation, la Fnau, ATU, FédéSCoT, Bordeaux métropole, EPF Alsace, Agape) et d’une collaboration avec le CNFPT. 

a stratégie foncière d’un territoire ne peut se passer d’une gouvernance renforcée, à savoir notamment une clarification des coopérations entre acteurs du territoire entendu classiquement de manière verticale (entre les différentes strates du « mille-feuille ») et de manière horizontale, avec des acteurs dits satellites, venant soutenir l’action (établissements publics fonciers, agences d’urbanisme, Safer, collectivités privées, etc.). Quelles sont les perspectives de partages et de soutien de l’ingénierie à propos du foncier ? Quelles conciliations et coopérations entre territoires ? Pour quels partenariats publics, mais aussi avec le privé, qu’il s’agisse des moments de planification ou de passages plus opérationnels ?

En matière de coopérations, s’il est bien un défi par excellence c’est celui des coopérations transfrontalières. Mettant autour de la table des territoires contrastés par les besoins territoriaux formulés, l’offre foncière, la richesse ou encore le cadre législatif, ces coopérations relèvent de contrastes particulièrement complexes. Mais elles sont aussi de réels atouts pour ces territoires bénéficiant potentiellement de flux importants de capitaux et de navetteurs. Quelles réalités offrent ces coopérations ? Quelles sont les actions mises en place ? Pour quelles spécificités en termes de stratégie foncière, gouvernance et méthodes ?

Suppression de la taxe d’habitation des résidences principales, modification de la perception des impôts dits de production (CVAE)...le tout sur fond de limitation des constructions neuves sur d’anciens fonciers agricoles, naturels ou forestiers : le paysage fiscal des collectivités n’a de cesse de se modifier. Mais ces transformations sont autant partielles qu’hétéroclites et tendent potentiellement à éroder les marges de manoeuvre des acteurs locaux. Plus précisément, elles diluent les liens entre politiques de développement et perspectives de retours fiscaux. Mais si ces perspectives de rendement s’étiolent, la fiscalité peut aussi être dissuasive. Ce débat propose de revenir sur les enjeux actuels des réformes fiscales passées et à venir et sur les perspectives pour les développements des territoires.

Véritable palimpseste dont une partie des origines remonte aux années 1970, la fiscalité actuelle encourage des pratiques foncières désormais en passe d’être révolues. Aujourd’hui encore, de nombreux mécanismes favorisent le neuf (exemption de taxe foncière, Pinel, etc.) au détriment de la biodiversité, voire de la réhabilitation au point que la catégorie friche n’existait pas dans la loi jusqu’en 2021 (loi Climat et résilience). De même, la fiscalité actuelle dissuade une réflexion sur une offre – pour certains territoires en surplus – face à des demandes diminuant : ce sont notamment le cas des territoires dits détendus. Retours sur ces dissonances, leurs conséquences foncières et territoriales, mais aussi les marges d’actions qu’il reste à inventer ou réaffirmer, pour un développement territorial harmonieux et cohérent.

Martelée par la communauté scientifique depuis des décennies, la réalité du changement climatique et de la perte de biodiversité est désormais visible dans notre quotidien. Inondations, sécheresses, incendies... autant d’événements qui redéfinissent en profondeur les conditions d’habitabilité de l’ensemble de nos territoires, avec de réelles disparités, mais aussi des effets cumulatifs non négligeables. Face à ce constat, il est temps aujourd’hui de réfléchir aux transformations profondes et nécessaires de nos approches du foncier, à la fois en tant que matière que de sol vivant. Mais soyons foncièrement utopiques ! Ces transformations ne pourront s’effectuer sans une véritable réflexion sur nos manières de faire, nos métiers et nos organisations. En s’appuyant sur un travail mené par le Lifti, cette table ronde propose d’explorer, lucidement et sans intransigeance, nos perspectives d’action, en commençant par interroger les métamorphoses nécessaires des métiers de chacun des maillons de nos stratégies foncières : observation, maîtrise foncière, prospective, planification, opérations, valeurs foncières...

Oscillant entre crises, confinements et événements climatiques, ces dernières années ont achevé de brouiller les repères de notre univers bien cadencé, de nous plonger dans nos nombreuses incertitudes. Dans ce monde quelque peu déboussolé, nous sommes à la recherche d’amers où s’ancrer, d’un sol où s’arrimer. Ce contexte produit des situations d’arbitrages devenus cornéliens pour la préservation de l’habitabilité de nos territoires à travers l’ensemble des besoins des populations : se loger, se nourrir, se déplacer, travailler, se chauffer, se divertir…. Mais ces arbitrages ne peuvent se faire unilatéralement, par quelques bons élèves isolés, acteurs ou territoires ! La situation mérite cohérence et coopération. Elle requiert un nouveau pacte, à redéfinir de manière partagée, conjointe et claire, un nouveau cap stratégique adapté à chaque territoire, dès à présent. En somme, comment élaborer collectivement une vision foncière cohérente, par et pour tous les acteurs du foncier, reprenant les multiples enjeux et transitions de notre société ?